يومية سياسية مستقلة
بيروت / °13
المحامي ناضر كسبار- اثبات الاجارة ومفهوم بدء التنفيذ

Wednesday, October 6, 2021 1:20:17 PM


بقلم المحامي ناضر كسبار
اعتبر القاضي المنفرد المدني في بيروت الناظر في قضايا الايجارات الرئيس داني شرابيه ان بدء التنفيذ يفرض وجود اشغال يكون قادرا على استنباط علاقة تأجيرية مستترة بعيدا عن اي التباس.
كما اعتبر الرئيس شرابيه ان الاشغال الحاصل على اما الاستحصال على عقد ايجار لا يتساوى مع الاشغال الحاصل بموجب عقد ايجار مستتر. وبالتالي فان هذا الاشغال لا يعتبر بمثابة بدء تنفيذ لعلاقة تأجيرية مستترة. كما استند الرئيس شرابيه الى عدة وقائع ومعطيات لتدعيم هذه القناعة.
ومما جاء في الحكم الصادر بتاريخ 30/4/2002
بناء عليه،
اولا: في الادعاء المقابل
حيث ان الادعاء المقابل الذي تقدمت به المدعى عليها انما يتلازم مع الطلب الاصلي وهو بالتالي لا يخرج عن اختصاص هذه المحكمة الوظيفي او النوعي ويقتضي بالتالي قبوله شكلا وذلك عملا بنص المادة 30 من قانون اصول المحاكمات المدنية.
ثانيا: في مدى ثبوت اجادة المدعي
حيث ان المدعي يطلب تكريس حقه في الاستحصال على عقد ايجار خطي.
وحيث ان المدعى عليها تنفي من جهتها ما جاء على لسان المدعي لناحية وجود علاقة تأجيرية بينها وبينه وقد طلبت بالمقابل الزام المدعي باخلاء الشقة موضوع هذه الدعوى لانتفاء الطابع الشرعي عن الاشغال المستمر منذ سنوات.
وحيث ان المادة 542 من قانون الموجبات والعقود قد لحظت في فقرتها الثانية حالة بدء التنفيذ فعدتها برهانا على وجود الايجار ولا بد حتى يكون ثمة تنليذ ان يكون هناك موجبات قائمة يتناولها هذا التنفيذ. الامر الذي يفترض قيام اتفاق سابق محدد للموجبات التي بوشر بتنفيذها بحيث ان وضع اليد المادي لا يمكن وصفه ببدء تنفيذ ما لم ترافقه ظروف تؤكد قيام اتفاق سابق على الاجارة وتستبعد بالتالي حالات الغضب والاحتلال او الاشغال الحاصل على سبيل التسامح مثلا.
وحيث يتحصل مما تقدم ان بدء التنفيذ المقصود بمقتضى المادة 542 موجبات وعقود انما يختلف عن الاشغال غير المعزز بالظروف الواقعية التي توحي بان ثمة علاقة تأجيرية قائمة بين فريقين. بحيث يفترض بالاشغال الحاصل ان يكون قادرا على استنباط تلك العلاقة التأجيرية المستترة وذلك بعيدا عن اي التباس قد يؤدي الى تعدد الاوصاف حيال السند القانوني الذي يمكن انيرعى الاشغال الحاصل.
بهذا المعنى:
استئناف جبل لبنان: الغرفة الرابعة تاريخ 17/6/96 المصنف في قضايا الايجارات
للرئيس شمس الدين الجزء الثالث 98 صفحة 526 رقم 2.
استئناف بيروت، الغرفة الرابعة، تاريخ 9/1/97 المرجع نفسه صفحة 25 رقم 14.
استئناف بيروت، الغرفة الخامسة، تاريخ 30/10/97 المرجع نفسه صفحة 26 رقم 15.
وحيث ان النتيجة المنطقية الواجل استخراجها مما تقدم هي ضرورة التمييز بين الاشغال كواقعة مادية غير قادرة بحد ذاتها على اثبات الاجارة وبين بدء التنفيذ المقصود بمقتضى المادة 542 موجبات وعقود والذي لا يقتصر على الاشغال بمفهومه المادي الضيق بل انه يمتد ليشمل الاشغال المعلنة بالادلة والمعطيات والظروف التي تبرر القول بأن ثمة تنفيذاً لعلاقة تأجيرية مكتملة العناصر الامر الذي يتناقض مع المنحى التفسيري الذي اعتمده المدعي في معرض تذرعه "بالاشغال" كبرهان اكيد ووحيد يثبت قيام الاجارة وانصرافه بالتالي الى جعل هذا الاشغال المادي بمرتبة "بدء التنفيذ" المقصود في المادة 542 المذكورة.
وحيث ان ما تقدم يستتبع البحث في المعطيات المتوافرة في الملف توصلا الى تبيان ما اذا كان هنالك ثمة علاقة تأجيرية مستترة قامت وتفاعلت بين الفريقين وما اذا كان الموقف الذي اعتمدته الشركة المدعى عليها من خلال عدم اعترافها بوجود اية علاقة تأجيرية انما يكفي للقول بعدم جدية اقوال وادلاءات المدعى ام ان هذا الموقف لا يعكس بالنتيجة سوى الهروب من واقع الحال ولتنكر له امام القضاء.
وحيث من مراجعة اقوال المدعي يتضح ان الاخير قد دخل الى الشقة موضوع هذه الدعوى على امل الاستحصال على عقد ايجار الا ان وكيل البناء السيد يوسف قد تنكر لوعوده السابقة واحجم عن تحرير العقد المنشود.
وحيث على فرض التسليم بأقوال المدعى لهذه الناحية فان هذه الفرضية انما تكفي بحد ذاتها للقول بأن الفريقين لم يتوافقا على ايجاد علاقة تأجيرية ترعى الاشغال الحاصل من قبل المدعي مما يستتبع القول بأن السند القانوني الذي وعد به هذا الاخير قد سقط وذلك على فرض ثبوته وبقي الاشغال المادي غير المقترن بأية معطيات جدية تثبت بأن هذا الاشغال هو تنفيذ لعقد ايجار بحيث تختلف الحال وتتبدل النتائج فيما لو اقتصر الامر على عقد ايجار شفهي رفض السيد يوسف تجسيده خطيا اما وقد رفض هذا الاخير مبدأ التأجير برمته فان ذلك يحجب امكانية التحدث عن عقد شفهي.
وحيث يقتضي القول استكمالا لما تقدم بأن الاشغال الحاصل على امل الاستحصال على عقد ايجار لا يستاوى من حيث المبدأ مع الاشغال الحاصل بموجب عقد ايجار.
وحيث ان ما تقدم يستتبع البحث في المعطيات المتوافرة في الملف توصلا الى تبيان ما اذا كان هناكل ثمة علاقة تأجيرية مستترة قامت وتفاعلت بين الفريقين وما اذا كان الموقف الذي اعتمدته الشركة المدعى عليها من خلال عدم اعترافها بوجود اية علاقة تأجيرية انما يكفي للقول بعدم جدية اقوال وادلاءات المدعى ام ان هذا الموقف لا يعكس بالنتيجة سوى الهروب من واقع الحال ولتنكر له امام القضاء.
وحيث من مراجعة اقوال المدعي يتضح ان الاخير قد دخل الى الشقة موضوع هذه الدعوى على امل الاستحصال على عقد ايجار الا ان وكيل البناء السيد يوسف قد تنكر لوعوده السابقة واحجم عن تحرير العقد المنشود.
وحيث على فرض التسليم بأقوال المدعي لهذه الناحية فان هذه الفرضية انما تكفي بحد ذاتها بأن الفريقين لم يتوافقا على ايجاد علاقة تأجيرية ترعى الاشغال الحاصل من قبل المدعي مما يستتبع القول بأن السند القانوني الذي وعد به هذا الاخير قد سقط وذلك على فرض ثبوته وبقي الاشغال المادي غير المقترن بأية معطيات جدية تثبت بأن هذا الاشغال هو تنفيذ لعقد ايجار بحيث تختلف الحال وتتبدل النتائج فيما لو اقتصر الامر على عقد ايجار شفهي رفض السيد يوسف تجسيده خطيا اما وقد رفض هذا الاخير مبدأ التأجير برمته فان ذلك يحجب امكانية التحدث عن عقد ايجار شفهي.
وحيث يقتضي القول استكمالا لما تقدم بأن الاشغال الحاصل على امل الاستحصال على عقد ايجار لا يتساوى من حيث المبدأ مع الاشغال الحاصل بموجب عقد ايجار مستتر فالفرضيتان تختلفان بحيث انه ليس في الامر من علاقة تأجيرية يقتضي اثباتها اذ ان هذه العلاقة المزعومة لم تبصر النور اساسا لكي يصح البحث في مدى ثبوتها قانونا وذلك باعتراف المدعي نفسه ولا مجال بالتالي للقول بأن اشغال هذا الاخير للشقة موضوع النزاع انما هو بمثابة بدء تنفيذ لعلاقة تأجيرية مستترة رفضت الشركة المدعى عليها الاعتراف بوجودها.
وحيث ان المحكمة ترى ضرورة استعراض بعض الوقائع الثابتة في الملف توصلا الى تدعيم القناعة المعروضة اعلاه وذلك على النحو التالي:
ان المدعي لم يبرز اي مستند يثبت بأنه سدد للشركة المدعى عليها او لوكيلها السيد يوسف اي مبلغ من المال مما يحول دون امكانية التحدث عن بدلات ايجار وهي الركن الاساسي في تكوين عقود الايجار.
ان موقف المدعى عليها اللامبالي من مسألة دخول المدعي الى الشقة لا يبدو مستغربا في ظل الواقع المأساوي الذي يعيشه البناء عموما بحيث يتضح من تقرير الخبير ابي نادر بأن معظم اقسام البناء قد تعرضت للاحتلال من قبل المهجرين.
ان السند الذي بموجبه تمكن المدعي من الاستحصال على اشتراك في المياه والكهرباء والهاتف لا يؤلف دليلا حول اعتراف المدعى عليها بالعلاقة التأجيرية موضوع النقاش فالمستند الذي اعطي للمدعي هو ورقة "انجاز بناء" وذلك على فرض التسليم بما جاء على لسان المدعي بهذا الخصوص.
لا شيء في الملف يثبت اقوال المدعي لناحية استلامه مفاتيح الشقة من السيد يوسف.
ان دفع نفقات الخدمات المشتركة لم يتم لمصلحة المدعى عليها ولا بواسطتها با بواسطة "جمعية الشاغلين" التي انشئت قبل دخول المدعي الى الشقة موضوع النزاع وبالتالي فان هذه المسألة لا تؤلف دليلا لمصلحة المدعي يمكن ان يكسب الاخير صفة المستأجر.
بهذا المعنى: استئناف بيروت، الغرفة الخامسة تاريخ 16/1/97 المصنف في قضايا الايجارات للرئيس شمس الدين الجزء الثالث صفحة 529 رقم 3.
ان سكوت المدعى عليها وعدم اضطلاعها بأي دور ايجابي يعكس رفضها لواقع الحال لا يقل شأنا عن موقف المدعي الذي لم يحرك ساكنا منذ تاريخ دخوله الى الشقة وحتى تاريخ اقامة الدعوى الحاضرة.
وحيث يقتضي تأسيسا على كل ما تقدم رد الدعوى الاصلية
وحيث ان المدعى عليها المدعية مقابلة تدلي بوجوب الزام المدعي المدعى عليه مقابلة
بإخلاء الشقة موضوع هذه الدعوى.
وحيث ان في ظل عدم ثبوت اجارة المدعي المدعى عليها مقابلة لم يعد هناك ما يبرر اشغال هذا الاخير للشقة موضوع النزاع


يلفت موقع "اللبنانية" انه غير مسؤول عن النص ومضمونه، وهو لا يعبّر الّا عن وجهة نظر كاتبه او مصدره.

 

مقالات مشابهة

خاص- الولايات المتحدة قلقة على لبنان من إسرائيل.. لماذا؟

خاص- كيف ساعدت الدول العربية في التوصل إلى قرار لوقف إطلاق النار في غزة؟

خاص- بالأرقام.. كم بلغ عدد الصواريخ التي تم إطلاقها من لبنان نحو إسرائيل

خاص- حماس تعلّمت من حزب الله.. كيف؟

خاص- بشأن الهجوم على حزب الله.. هذا ما كشفه استطلاع

خاص- المرضى الفلسطينيون يموتون في لبنان

خاص- هل عارض السيد نصرالله مطالب إيران؟

بالأرقام: ماذا أوضح الجيش الإسرائيلي عن هجماته على الحزب؟